Buildings might be vacant, but they should not be left unattended / Un immeuble peut être inoccupé, mais il ne doit pas être laissé sans surveillance

By March 21, 2017 General

***Version française en bas de la page***

Owning and maintaining property involves a significant investment of time and money to reduce the risk of costly physical damage and liability exposures. With property that is inhabited and in use daily it is more likely potential sources of damage or loss are more readily identified, prevented and mitigated before they become more significant and costly.  However, vacant property is more susceptible to undetected damage and other losses. The longer a building remains unoccupied the greater the likelihood of significant damage and deterioration.

For example, a water leak in an occupied building is more likely to be noticed and repaired before causing a significant and costly loss. In a vacant property, the same condition may remain undetected for a long period resulting in significant structural damage and environmental hazards such as mold. The remedial cost in both cases can be significant. To decrease the possibility of damage it’s prudent to conduct periodic walk through inspections of vacant properties to identify issues that require maintenance and repair.

During the winter season, the risk of water damage to your vacant property increases substantially. The cold weather could cause pipes to freeze and burst.

To reduce the risks associated with water damage to vacant properties:

The building’s interior temperature should always remain above the freezing point;

Consider installing a temperature monitor to alert you should your heating system stop working;

Install water sensors to reduce the damage to your property if you do experience flooding or sewer backup. The sensor will be triggered if water levels rise above a certain level and it will turn off the water supply;

Inspect the property regularly to ensure the heating system is functioning and there has been no damage.

If the heat cannot be maintained and the property is vacant during the cold months:

Turn off the water supply system and drain the hot and cold water supply lines;

Fill plumbing traps with an antifreeze product to prevent freezing and damage;

Flush the toilets to drain the tanks. If there is any water left in the toilet tanks, add anti-freeze so the water won’t freeze and crack the drain pipes or porcelain fixtures.

Vacant properties may attract trespassers, squatters, and other criminal elements and activities such as vandals, arsonists and thieves. To mitigate the risks presented by these hazards consider:

Inspect vacant property regularly to make sure it isn’t being used in inappropriate ways;

Make the property appear occupied: Cut the grass, maintain snow removal, install exterior automated lights and maintain some interior lighting at night. This helps to deter malicious activity such as thieves and vandals from targeting your property;

Install alarm systems that are triggered by intruders, fires or floods;

Notify local authorities of vacated properties so they can watch for criminal behavior;

Install a monitored security system and ensure there’s an effective response plan in place;

Seal all entrances with boards or corrugated steel and secure the perimeter; that is, fence the property with eight-foot chain-link fence;

In respect to occupiers’ liability the owner of a vacant property must maintain the property to ensure that persons entering the property are reasonably safe.  Always make sure vacant property is free from significant hazards (broken railings or steps, broken windows, deteriorated sidewalks and surfaces etc.) that could cause injuries to anyone going onto the property.

Mark Cunliffe, Risk Analyst

markc@osbie.on.ca

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La propriété et l’entretien d’immeubles nécessitent bien du temps et de l’argent afin réduire le risque de dommages matériels coûteux et les risques de responsabilité. Dans le cas d’un immeuble inhabité et utilisé quotidiennement, il convient de détecter, de prévenir et d’atténuer d’éventuels dommages ou pertes avant qu’ils ne prennent de l’ampleur et deviennent très coûteux. Toutefois, les immeubles inoccupés sont davantage exposés à des dommages non détectés et à d’autres pertes. La probabilité de dommages importants et de détérioration est inversement proportionnelle à la durée de l’inoccupation.

Par exemple, il est important de remarquer et de réparer une fuite d’eau dans un immeuble occupé avant qu’elle ne cause une perte à la fois importante et coûteuse. Dans un immeuble inoccupé, il se peut qu’une situation ne soit pas détectée pendant une longue période, ce qui pourrait causer d’importants dommages à la structure et des risques pour l’environnement, notamment la moisissure. Dans les deux cas, les coûts de réparation peuvent être élevés. Afin de réduire la possibilité de dommages, il serait prudent d’inspecter périodiquement les lieux afin de relever les problèmes susceptibles de nécessiter des travaux d’entretien et des réparations.

En hiver, le risque de dommages causés par l’eau augmente sensiblement dans un immeuble inoccupé. Le froid peut entraîner le gel et l’éclatement des canalisations.

Dans le but de réduire les risques liés aux dommages que l’eau peut causer aux immeubles inoccupés :

la température intérieure de l’immeuble doit toujours être maintenue au–dessus du point de congélation;

il convient d’envisager l’installation d’un système de surveillance de la température qui vous avisera en cas de manquement de votre système de chauffage;

des détecteurs d’eau peuvent être installés pour réduire les dommages à la propriété en cas d’inondation ou de refoulement d’égout. Si l’eau dépasse un certain niveau, les détecteurs se déclenchent et ils interrompent l’alimentation en eau;

il y a lieu d’inspecter périodiquement l’immeuble pour s’assurer du bon fonctionnement du système de chauffage et de l’absence de dommages.

Si le chauffage ne peut être maintenu et que l’immeuble est inoccupé pendant les mois d’hiver :

fermez le système d’alimentation en eau et purgez les conduites d’eau chaude et d’eau froide;

remplissez les siphons d’appareils sanitaires d’antigel afin d’empêcher le gel et les dommages;

actionnez la chasse d’eau des toilettes pour vider les réservoirs. S’il reste de l’eau dans le réservoir, ajoutez de l’antigel pour éviter le gel et le bris des tuyaux d’évacuation ou des composantes en porcelaine.

Les immeubles inoccupés peuvent attirer des intrus, des squatters et d’autres éléments criminels, et leurs activités, notamment des vandales, des incendiaires et des voleurs. Afin d’atténuer les risques que posent ces dangers, envisagez les mesures suivantes :

inspectez périodiquement les immeubles inoccupés pour vous assurer qu’ils ne sont pas utilisés de façon inconvenante;

faites en sorte que l’immeuble semble occupé : tondre le gazon, maintenir le service de déneigement, installer des sources d’éclairage extérieur automatiques et laisser des lumières allumées à l’intérieur le soir venu. Ces mesures vous aideront à dissuader les malfaiteurs, notamment les voleurs et les vandales à cibler votre immeuble;

installez un système d’alarme contre l’intrusion, les incendies ou les inondations;

avisez les autorités locales de l’inoccupation de votre immeuble, pour qu’elles assurent une surveillance contre les comportements criminels;

installez un système de sécurité avec surveillance et mettez en œuvre un plan d’intervention efficace;

scellez toutes les entrées avec des feuilles de contreplaqué ou de la tôle d’acier ondulée et sécurisez le périmètre, par exemple en encerclant l’immeuble d’une clôture à mailles losangées de huit pieds de hauteur;

en ce qui concerne la responsabilité des occupants, le propriétaire d’un immeuble inoccupé doit entretenir son bien pour garantir la sécurité raisonnable de quiconque pénètre dans la structure. Veillez toujours à ce que l’immeuble inoccupé soit libre de dangers importants (rampes ou escaliers défectueux, fenêtres endommagées, trottoirs et surfaces détériorés, etc.) qui pourraient causer des blessures à quiconque a accès à l’immeuble.

Mark Cunliffe, Analyste des risques

markc@osbie.on.ca

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